중국의 토지사용권 사용 후 누구에게 돌아가나 중국에서 부동산을 취득하는 한국기업이나 개인들이 나날이 늘어가고 있다. 중국은 우리와 달리 토지사용권과 건물소유권을 분리하는 법 체계를 가지고 있는 나라이다. 그러면 현재 중국에서 매입하여 사용하고 있는 토지는 사용기한이 만료되고 나면 누구에게 돌아갈까? 그리고 토지사용이 만료되고 나면 토지 위에 건축되어 있는 건축물은 어떻게 처리될까? 상당히 의문스럽고 중요한 사안인데도 어느 누구도 명확한 설명을 해주고 있지 못하고 있다. 중국사람들도 이 문제에 대하여 명확히 이해를 못하고 있는 실정이다. 이 문제 때문에 주택을 매입 할 의사가 있는 사람들도 매입을 주저하는 요인의 하나가 되고 있는 실정이다. 현행 관련 법률과 규정에 따르면 국가가 토지를 회수할 경우 개인소유 주택은 보상이 되지 않는다. 1990년 5월 19일 국무원이 발표한 <중국도시토지사용권설정과양도임시조례>의 규정에 의하면 “토지사용권 기한이 만료되면 토지사용권과 그 지상건축물, 기타 부착물의 소유권은 국가가 무상으로 취득한다. 토지사용자는 토지사용권을 국가에 반납하여야 하며 규정에 따라 취소등기를 하여야 한다” 라고 되어 있다. 국가는 토지사용기한이 만료되면 토지상에 토지 평탄작업 등 임의 조치를 취할 수 있으며 국가 긴급수용 또는 수용보상 대상에 해당하지 않고 토지사용권 계약규정에 따라 “영구소유권” 있는 건물을 국가가 무상 취득하게 된다. 중국의 부동산은 크게 건물과 토지로 분리 해 볼 수 있다. 즉, 건물의 소유권과 토지의 사용권이다. 중국에서 건물의 소유권은 영구적인데 반하여 토지의 사용권은 한시적이라는데 문제의 핵심이 있다. 토지사용 주택용지의 최장 설정기간은 70년이고 공업, 교육, 과학, 문화 용도의 토지는 50년이며, 상업, 관광, 유흥 용도의 토지사용연한은 40년으로 되어 있다. 사용연한이 만기되면 토지를 국가에 무상으로 돌려주어야 한다. 중국에서 매매용 주택에 토지사용권을 처음 부여한 것은 1987년부터 이다. 이 법률을 시행할 당시 참고할 만한 정책과 경험이 없어서 홍콩식 방법을 참고하여 토지사용권을 70년으로 하였다고 한다. 70년으로 계산하면 대개 2세대가 거주 가능한 기간으로 계산하였던 것 같다. 현재 홍콩의 경우 토지사용연한이 70년을 넘으면 홍콩 정부는 현재 사용하고 있는 사람에게 계속 토지를 사용토록 하고 새로이 토지 사용비용을 징수하고 있다. 이후 토지사용비도 우리의 재산세 정도로 많지 않다. 중국도 이와 유사한 형태의 운용을 할 것으로 생각된다. 홍콩에서는 일반적인 경우 토지사용권을 연장하는데 있어서 기존에 토지사용권을 갖고 있었던 사람이 우선적으로 다시 토지사용권을 매입 할 수 있도록 하고 있다. 이 같은 홍콩의 현실성 있는 정책의 집행을 향후 중국정부도 시행 할 가능성이 거의 확실하다고 판단한다. 현재 북경의 올림픽을 준비하면서 국가소유의 토지 위에 세워진 주택이나 아파트를 강제수용하고 있다. 토지 사용만료 기간이 얼마 남지 않은 경우에도 고가의 보상을 해주고 있다. 보상의 정도는 북경시 변두리에 자기가 사용하고 있던 건축면적보다 상당히 넓은 면적의 아파트를 사고도 남을 만한 충분한 보상을 해주고 있는 것만 보아도 토지 사용 후 허무하게 국가가 무상으로 뺏는 경우는 없을 것으로 보인다. 게다가 토지사용권 사용 후 현행 법대로 무상으로 국가에 귀속된다면 수억의 중국인민들이 가만 있지 못할 것은 뻔한 이치다. 홍콩 사람들은 중국이 발전하면 할수록 토지 사용은 늘어날 것이고 종국에는 중국 정부도 수억의 건물주에게 불리한 정책을 펴지 못하리라는 것을 이미 알고 있었기 때문에 거침없이 투자하여 엄청난 수익을 올리고 말았다. 우리의 수 많은 한국기업들은 이 대목을 잘못 이해하여 토지에 투자 할 기회를 실기하여 중국 부동산 호황에서도 재미를 보지 못했다. 필자가 10여 년 전부터 수없이 반복하여 기회 있으면 이야기 하고 있음에도 불구하고 우리 기업인들은 듣지 않는다. 전문가들의 의견 중국도 WTO 가입을 전후하여 합리적인 방향으로 법규와 정책이 제정되고 시행됨에 따라 사유 재산을 보호하는 방향으로 토지 사용권과 건축소유권이 보호 될 것으로 전망된다. 현재의 많은 학자들과 전문가들의 의견에 의하면 주택 소유주는 단지 토지사용권을 획득한 것으로 70년의 사용기한이 만료되면 계약은 종결되고 토지사용권은 국가에 귀속되어야 한다는 데에는 의견이 없다. 다만, 토지가 이전의 사용자가 사용하던 동일한 용도대로 사용된다면 토지사용권은 기존의 사용자가 우선적으로 사용 할 권한이 있는 것으로 해석하여야 한다는 것이다. 그리고 토지상에 건축물은 사유재산에 속하므로 국가가 토지 용도를 변경해야 할 상황에서는 건축물에 대한 소유권을 가진 건물주에게 필요한 보상을 하여야 한다는 것이다. 중국이 이미 자본주의의 기본 원리를 법규나 정책에 시행하는 것이 일반화 되는 것을 감안하면 이러한 방향으로 법규나 정책이 운용될 가능성이 높다고 하겠다. - 전경련 중소기업경영자문단 자문위원 조평규